Le abitazioni in condominio costituiscono una porzione molto significativa del patrimonio edilizio esistente, che spesso è caratterizzato da scarse prestazioni energetiche e da significative condizioni di degrado dell’involucro. Altrettanto spesso l’onerosità economica degli interventi di carattere edilizio e/o impiantistico necessari a ripristinare o a riqualificare l’edificio condominiale costituisce l’ostacolo più difficoltoso da superare e da gestire. In particolare la riqualificazione energetica dell’involucro dell’edificio e il suo aggiornamento impiantistico presentano da un lato una serie di vantaggi in termini di valorizzazione dell’immobile, di risparmio gestionale e di ottimizzazione del comfort, dall’altro possono usufruire di una complessa serie di agevolazioni e di incentivi economici.

IL NOSTRO RUOLO

Isolaprogetti affianca gli organi condominiali (Amministratore, Consiglio, Assemblea) nell’individuazione delle priorità degli interventi di ripristino e riqualificazione, nonché nella gestione di tutto l’iter decisionale ed attuativo, mettendo a disposizione del Condominio la propria esperienza e quella dei propri partner professionali, con l’obbiettivo di ricercare le soluzioni ottimali sia dal punto di vista tecnico che economico.

La prima operazione consiste in un sopralluogo tecnico gratuito, finalizzato a delineare un quadro complessivo delle caratteristiche e dello stato di manutenzione e di degrado dell’organismo edilizio-impiantistico, sulla base del quale vengono formulate le ipotesi di intervento più appropriate, da approfondire eventualmente in step successivi.

Nel dettaglio il complesso delle nostre attività si articola nelle seguenti fasi:

Consiste in una valutazione tecnico-economica degli interventi di manutenzione e di riqualificazione energetica e/o strutturale necessari o consigliati, comprensiva di una stima orientativa dei costi. Tale fase non prevede costi in capo al condominio.

Consiste nell’acquisizione sistematica degli elementi informativi del progetto di intervento sull’edificio, sia di carattere tecnico che gestionale. Oltre ai rilievi dimensionali, possono essere impiagati strumenti di indagine quali termografia (per la rilevazione dei ponti termici e per la rilevazione dei distacchi dei rivestimenti), flussimetria, data logging, esecuzione di saggi, ecc.

Un ruolo fondamentale è svolto dal complesso quadro normativo degli incentivi economici e fiscali previsti per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente. Questi sono determinanti nella valutazione della sostenibilità economica degli interventi. Isolaprogetti, a supporto delle decisioni del Condominio, analizza ed elabora le opportunità offerte dalla normativa – ai diversi livelli istituzionali – e presenta i vantaggi ottenibili agli organi condominiali.

Si richiamano sinteticamente le diverse opportunità alle quali è possibile accedere attualmente:

  • BONUS RISTRUTTURAZIONE Detrazione fiscale 50% in 10 anni per interventi di ristrutturazione edilizia. Si applica agli interventi edilizi non eccedenti la categoria della ristrutturazione (NO ampliamenti/sopralzi/recupero sottotetti) riguardanti edifici esistenti a destinazione residenziale o a prevalente destinazione residenziale. Nel caso dei condomini la detrazione si applica anche alla categoria della “manutenzione ordinaria” di parti comuni, che resta esclusa se riferita a singole unità immobiliari. Salvo proroghe, la scadenza fissata dalla norma per tale tipologia di detrazione è il 31/12/2019
  • ECOBONUS Detrazione fiscale variabile dal 50% al 75% in 10 anni per interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti. Oltre alla misura percentuale della detrazione sono variabili i limiti di spesa e/o detrazione in funzione della tipologia di intervento e delle prestazioni ottenibili. Salvo proroghe, la scadenza fissata dalla norma per tale tipologia di detrazione è il 31/12/2021.
  • SISMABONUS Detrazione fiscale del 75% o dell’85% in 5 anni per interventi di carattere strutturale su edifici esistenti. La percentuale è determinata dal risultato ottenibile in virtù dell’intervento, in termini di miglioramento di classe di rischio sismico. Il limite di spesa ammesso è pari a 136.000 euro e, salvo proroghe, la scadenza fissata dalla norma per tale tipologia di detrazione è il 31/12/2021.
  • SUPERBONUS (Ecobonus + Sismabonus) Per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali (qualora ricadano in nelle Zone sismiche 1, 2, 3) è prevista la possibilità di cumulare Ecobonus e Sismabonus, con un ulteriore incremento delle detrazioni del 5%, pari dunque all’80 o all’85% in 10 anni, con un limite di spesa complessivo pari a 136.000 euro per unità immobiliare.

Quadro sintetico delle diverse tipologie di detrazione per interventi su parti comuni di edifici condominiali.

(fonte: Harley & Dikkinson Finance, partner di Isolaprogetti)

  • CESSIONE DEL CREDITO D’IMPOSTA Per gli interventi sui Condomìni agevolabili con Sismabonus e/o Ecobonus è prevista la facoltà, introdotta dalle più recenti Leggi Finanziarie, di optare per la cessione del corrispondente credito d’imposta nei confronti dei soggetti che effettuano effettuato l’intervento, i quali possono a loro volta cedere ulteriormente in tutto o in parte tale credito ai loro fornitori.
  • SCONTO IN FATTURA Esiste un’ulteriore possibilità di agevolazione, introdotta dal cosiddetto “Decreto Crescita” e precisata nelle modalità attuative dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate del luglio 2019, consistente nell’ottenimento di uno sconto diretto in fattura in misura pari alla detrazione fiscale fruibile per gli interventi ricadenti nelle categorie Sismabonus ed Ecobonus. Le relative comunicazioni all’Agenzia delle Entrate decorrono dal 16 ottobre 2019.
  • CONTO TERMICO 2.0 Si tratta di uno strumento di incentivazione in conto capitale rivolto principalmente alla pubblica amministrazione. Tuttavia alcune tipologie di intervento di carattere impiantistico sono ammesse all’incentivo anche da parte di soggetti privati e possono dunque essere prese in considerazione nella fase di valutazione delle opportunità.
  • ALTRI INCENTIVI LOCALI E’ sempre opportuno verificare l’eventuale esistenza di incentivi predisposti dai livelli istituzionali locali (principalmente Regione e Comune). Un esempio calzante è il bando “Be 2018” del Comune di Milano, per la concessione di contributi a favore di opere di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici privati.

Costituisce il momento di sintesi delle istanze del condominio e delle risultanze dei rilievi e delle diagnosi. Isolaprogetti elabora le ipotesi di intervento, di concerto con gli organi condominiali, nelle varie fasi del progetto – preliminare, definitivo ed esecutivo -, che si conclude con l’elaborazione della documentazione necessaria alla gestione della successiva gara d’appalto: computo metrico, capitolato speciale d’appalto, bozza di contratto d’appalto, piano di sicurezza per la progettazione, ecc.

Costituisce il momento di transizione tra la progettazione dell’intervento e la sua attuazione. Isolaprogetti, a supporto del Condominio, svolge un ruolo di analisi e confronto delle offerte presentate dai soggetti candidati a svolgere il ruolo di appaltatore delle opere e interviene nelle sedi decisionali (consiglio di Condominio, Assemblea) per fornire informazioni e chiarimenti in merito alle opere previste e alle offerte pervenute dalle imprese.

La possibilità concreta di attuare gli interventi su edifici condominiali passa spesso dal finanziamento della quota parte dei costi non coperti da misure di incentivazione quali la detrazione fiscale o la cessione del credito d’imposta. Di qui l’esigenza di relazionarsi con operatori finanziari specializzati. Sotto questo aspetto il Condominio ha la facoltà di avvalersi della collaborazione di  partner Isolaprogetti per la valutazione e la gestione di tutta la strumentazione finanziaria necessaria alla realizzazione delle opere.

L’esecuzione degli interventi progettati ed affidati necessità della presenza di una figura di rappresentanza tecnica del condominio e controllo in cantiere: il Direttore dei Lavori (DL). Tale fondamentale figura, ricoperta da professionisti di Isolaprogetti, svolge un ruolo di controllo di conformità in corso d’opera tra progetto e realizzazione, verifica il rispetto degli impegni contrattuali, delle tempistiche di realizzazione di intervento e certifica la regolare esecuzione delle opere. E’ affiancato, nell’esecuzione dei lavori, dalla figura del Coordinatore della sicurezza per l’esecuzione (CSE), con i ruoli e le responsabilità (precisati dal d. lgs. 81/2008) di gestione delle interferenze tra i diversi soggetti operanti in cantiere, di verifica di idoneità dei piani operativi delle imprese, ecc.